網(wǎng)民熱議中國(guó)房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)、地方樓市限購(gòu)政策密集發(fā)布令人目不暇接之際，美聯(lián)儲(chǔ)那邊傳來(lái)一個(gè)看似沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的大消息：美聯(lián)儲(chǔ)再度加息了。
3月16日早晨消息，美聯(lián)儲(chǔ)加息25個(gè)基點(diǎn)，將基準(zhǔn)聯(lián)邦基金利率從0.5%～0.75%調(diào)升到0.75%～1%。這是繼去年12月15日美國(guó)加息25個(gè)基點(diǎn)之后又一次加息，也是2015年年底以來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)第三次加息。而按照美聯(lián)儲(chǔ)去年的決議聲明，預(yù)計(jì)2017年加息三次。從目前市場(chǎng)聲音來(lái)看，2018年美聯(lián)儲(chǔ)仍將繼續(xù)加息。
同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)官員稱(chēng)，預(yù)計(jì)會(huì)在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)符合預(yù)期的情況下繼續(xù)徐緩上調(diào)利率，并有望在今年繼續(xù)收緊貨幣政策。
隨后，中國(guó)央行迅速“跟進(jìn)”。盡管央行負(fù)責(zé)人表態(tài)稱(chēng)這不是加息，只是隨行就市。
也是3月16日早晨，中國(guó)央行宣布上調(diào)逆回購(gòu)和MLF利率10個(gè)基點(diǎn)，7天、14天、28天逆回購(gòu)中標(biāo)利率分別上調(diào)至2.45%、2.6%和2.75%，6個(gè)月和12個(gè)月MLF中標(biāo)利率調(diào)至3.05%和3.2%，這是央行繼春節(jié)上調(diào)操作利率后的第二次上調(diào)。
無(wú)疑，美元已進(jìn)入加息通道。這會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)哪些影響？
影響1：人民幣貶值 資金外流 國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊
美元進(jìn)入加息通道后，對(duì)中國(guó)樓市最直接的影響恐怕就是人民幣貶值與資金外流。
“全球資本會(huì)向美國(guó)流動(dòng)，對(duì)于中國(guó)來(lái)講也是如此，資金外流至美國(guó)，這對(duì)中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來(lái)講是‘利空’?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析表示。
以中國(guó)外匯儲(chǔ)備為例，2014年3月底，中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬(wàn)億美元左右，然而，自2014年6月份美國(guó)開(kāi)始提出貨幣正?；h題之后，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅減少。截至2017年2月，已經(jīng)降低至3萬(wàn)億美元左右。
“當(dāng)未來(lái)1～2年美元進(jìn)入加息通道之后，預(yù)計(jì)未來(lái)1～2年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2萬(wàn)億～2.5萬(wàn)億美元。這說(shuō)明，未來(lái)國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)‘外逃’，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)?！睆埡陚ケ硎?。
“會(huì)造成國(guó)內(nèi)流動(dòng)性有所收緊，市場(chǎng)利率可能小幅上升，融資難度將加大。這將使得資金來(lái)源渠道本已收緊和嚴(yán)格管控的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，部分房企可能面臨難以承受融資成本和資金鏈緊張的困境。目前市場(chǎng)利率可能小幅上升，但我國(guó)并未進(jìn)入加息周期，央行也有足夠的政策儲(chǔ)備擇時(shí)采取對(duì)沖措施應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力，當(dāng)然并非針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域?！苯煌ㄣy行總行高級(jí)分析師夏丹對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
而此次美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息后，中國(guó)央行即快速上調(diào)市場(chǎng)操作利率。上次中國(guó)央行上調(diào)操作利率，大約滯后美聯(lián)儲(chǔ)加息1個(gè)半月，本次則與美聯(lián)儲(chǔ)加息時(shí)點(diǎn)高度一致。
對(duì)此，招商銀行資產(chǎn)管理部高級(jí)分析師劉東亮分析認(rèn)為，此次央行上調(diào)操作利率，固然是基于防風(fēng)險(xiǎn)去杠桿需要，同時(shí)，也是希望中美名義利差保持在適度水平，以避免對(duì)人民幣匯率和資本外流帶來(lái)更多壓力。還有一個(gè)考慮則是，央行希望通過(guò)上調(diào)操作利率，進(jìn)而刺激廣譜利率維持高位，以資金成本對(duì)房地產(chǎn)和融資高增進(jìn)行降溫。
諸如一切都說(shuō)明，中國(guó)樓市融資環(huán)境幾乎變天了。
影響2：內(nèi)房企海外融資成本上升 債務(wù)壓力增大
受影響最大的要數(shù)前幾年拼命發(fā)行美元債的內(nèi)房企。隨著人民幣匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民幣貶值而成本不斷提高。而且美元進(jìn)入加息通道后，人民幣預(yù)期貶值還將持續(xù)，這意味著這些債券的成本還將持續(xù)上升。
“從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于預(yù)期人民幣匯率將繼續(xù)走低，美元債的成本還將持續(xù)走高，預(yù)計(jì)2017年匯兌損失還將繼續(xù)大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回。然而，國(guó)內(nèi)房企選擇發(fā)行國(guó)內(nèi)公司債的通道也慢慢被卡死。這樣的情況下，部分房企又開(kāi)始將融資渠道轉(zhuǎn)向海外，這也是近期為何房企美元債發(fā)行規(guī)模又開(kāi)始增加的非常重要的原因。”張宏偉分析表示。
房企被迫海外舉債的結(jié)果，則是面臨人民幣貶值帶來(lái)的匯兌損失以及美元加息導(dǎo)致的票息利率上升“雙重債務(wù)壓力”。房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)亦加大。而根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，中資房地產(chǎn)商未償還的美元債券總額約872.7億元。其中約有150億美元的債券將于2017年到期。
影響3：資金尋求保值增值 內(nèi)地非核心區(qū)域房地產(chǎn)投資會(huì)減少
資金總是避險(xiǎn)趨利的。美元進(jìn)入加息通道，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)將成為他們的最優(yōu)選擇，比如投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“在此市場(chǎng)背景下，美元定價(jià)資產(chǎn)處于升值過(guò)程中，而中國(guó)樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的周期，中國(guó)的投資客或高凈值人群會(huì)對(duì)比中美樓市的變化周期與投資價(jià)值，最終還是會(huì)選擇投資價(jià)值處于上升期的美國(guó)房產(chǎn)或美元定價(jià)資產(chǎn)?！睆埡陚シ治稣J(rèn)為。
夏丹亦表示，“國(guó)內(nèi)保值增值的避險(xiǎn)需求會(huì)增加，在非核心區(qū)域的房地產(chǎn)投機(jī)行為可能減少。若人民幣貶值，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響偏利空，資金在選擇資產(chǎn)配置時(shí)對(duì)變現(xiàn)能力要求會(huì)提升，對(duì)區(qū)域的選擇也將趨于謹(jǐn)慎。相對(duì)而言，更可能偏好長(zhǎng)期看好的核心地區(qū)，而非缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口集聚能力的區(qū)域?！?/span>
影響4：多重因素疊加 中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)或下跌
中國(guó)樓市正在遭遇“內(nèi)憂外患”的境地。
進(jìn)入2017年，尤其是這個(gè)3月份剛剛過(guò)去半個(gè)月，就已有南京、青島、杭州、南昌等9座二線城市限購(gòu)升級(jí)，還有滁州、三亞、贛州等6座三、四線城市出臺(tái)新政調(diào)控樓市。幾乎全國(guó)樓市偏熱的區(qū)域均發(fā)布或即將發(fā)布類(lèi)似限購(gòu)令的收緊政策，政策出臺(tái)之密集令人目不暇接。
張宏偉認(rèn)為，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后將同時(shí)處于低谷期，屆時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入深度的調(diào)整，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。尤其是當(dāng)美元進(jìn)入加息通道之后，國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，國(guó)內(nèi)貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大。多重因素疊加，將使中國(guó)樓市2017～2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的暴跌情況，部分民營(yíng)房企極有可能在這一輪市場(chǎng)調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。
(來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))
