今年以來(lái)樓市持續(xù)高溫，各大城市量?jī)r(jià)齊升，剛需、投資、學(xué)位房…,你做好購(gòu)房準(zhǔn)備了嗎？隨著一線城市的發(fā)展，一手住宅的供應(yīng)量逐漸減少，二手住宅由于配套完善、價(jià)格合理已成為購(gòu)房者一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但營(yíng)改增后，稅費(fèi)算法貌似有點(diǎn)復(fù)雜，不用擔(dān)心，我們?yōu)槟崂砹藗€(gè)人之間交易二手住宅的涉稅熱點(diǎn)問(wèn)題，希望能幫到你。
一、個(gè)人之間交易二手住宅涉及哪些稅費(fèi)？
房屋交易涉及增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加（含地方教育費(fèi)附加，下同）、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅。其中，由于國(guó)家的政策扶持，個(gè)人之間交易二手住宅暫免征收土地增值稅、印花稅。所以，個(gè)人之間交易二手住宅只需要繳納增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、契稅4項(xiàng)稅費(fèi)，具體規(guī)定如下：
備注：①表中“轉(zhuǎn)讓收入”在營(yíng)改增后為不含增值稅收入；②表中個(gè)人所得稅核定征收率是以廣州為例，各城市規(guī)定不同。
二、個(gè)人之間交易二手住宅的計(jì)稅價(jià)格如何確定？
計(jì)稅價(jià)格是計(jì)算繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的依據(jù)，房屋交易不能簡(jiǎn)單以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅價(jià)格，影響計(jì)稅價(jià)格有兩個(gè)重要因素：
因素1 營(yíng)改增后計(jì)稅價(jià)格需要換算成不含稅價(jià)格
如：小紅和小明準(zhǔn)備交易一套二手住宅，合同簽訂價(jià)格為100萬(wàn)，營(yíng)改增前小紅和小明的計(jì)稅價(jià)格即為100萬(wàn)，營(yíng)改增后，不考慮其他因素，小紅和小明的計(jì)稅價(jià)格為100/(1+5%)=95.24萬(wàn)，增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、契稅都因此而減少，看來(lái)營(yíng)改增確實(shí)是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的福利。但并不是所有情況下，交易雙方簽訂的合同價(jià)格都需要換算成不含稅價(jià)格，哪些情況需要換算呢？
因素2 計(jì)稅價(jià)格不得低于稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格
為防止交易雙方故意簽訂陰陽(yáng)合同，隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，導(dǎo)致國(guó)家稅務(wù)流失。各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立了二手房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，個(gè)人交易二手住宅時(shí)，合同簽訂價(jià)格不得低于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的系統(tǒng)核定價(jià)格。比如：小紅和小明交易的二手住宅的合同簽訂價(jià)格為100萬(wàn)，但是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的系統(tǒng)核定價(jià)格為120萬(wàn)，那么小紅和小明需要以120萬(wàn)的計(jì)稅價(jià)格來(lái)計(jì)算繳納增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、契稅。另外，如果小紅和小明認(rèn)為自己的交易價(jià)格真實(shí)合理，不同意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的系統(tǒng)核定價(jià)格的，小紅和小明可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出計(jì)稅價(jià)格異議申請(qǐng)，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后確定計(jì)稅價(jià)格。
三、個(gè)人之間交易二手住宅的交易方式有哪些選擇？
根據(jù)國(guó)家簡(jiǎn)政放權(quán)、方便群眾辦事的政策，房屋贈(zèng)與已經(jīng)不需要對(duì)贈(zèng)與雙方關(guān)系、贈(zèng)與價(jià)格進(jìn)行公證，交易雙方手續(xù)更加簡(jiǎn)便，還能節(jié)省一筆公證費(fèi)用。因此，親屬之間由于可以享受增值稅、個(gè)稅的優(yōu)惠政策，在下表的情況中，“贈(zèng)與”可能比“轉(zhuǎn)讓”的稅費(fèi)少，親屬之間可以考慮以“贈(zèng)與”的方式交易二手住宅來(lái)解決小孩讀書(shū)的學(xué)位房問(wèn)題。
上述的免征增值稅、個(gè)人所得稅的親屬關(guān)系包括：
1. 無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
2. 無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。
四、個(gè)人之間交易二手住宅前需要關(guān)注哪些基礎(chǔ)信息？
在二手住宅交易過(guò)程中，有幾個(gè)基礎(chǔ)信息需要重點(diǎn)關(guān)注，這是能否享受稅收優(yōu)惠、以及確定稅款征收方式的關(guān)鍵。
五、個(gè)人之間交易二手住宅的稅費(fèi)繳納如何辦理？
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，營(yíng)改增后由地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)二手房的稅款征收，個(gè)人之間交易二手住宅需要去房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)辦理稅費(fèi)繳納手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方帶齊房產(chǎn)證、網(wǎng)簽合同、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等資料。
六、個(gè)人之間交易二手住宅稅費(fèi)的應(yīng)用舉例？
例：小紅2016年9月轉(zhuǎn)讓一套住宅給小明，合同簽訂價(jià)格為100萬(wàn)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)系統(tǒng)核定價(jià)格120萬(wàn)，交易雙方對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)格無(wú)異議。該套房屋為小紅2013年9月時(shí)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)取得，房屋建筑面積88㎡，購(gòu)房發(fā)票金額80萬(wàn)。該套房屋為小明家庭唯一住房。合同約定小明負(fù)擔(dān)過(guò)戶環(huán)節(jié)的所有稅費(fèi)。
Step1：確定交易雙方的計(jì)稅價(jià)格
①該套房屋建筑面積=88㎡＜144㎡，為普通住房；房屋購(gòu)買(mǎi)年限=3年＞2年，符合免征增值稅政策。
②由于該套房屋免征增值稅，合同價(jià)格不要換算，即：不含稅價(jià)格=合同價(jià)格=100萬(wàn)。
③不含稅價(jià)格100萬(wàn)＜系統(tǒng)核定價(jià)格120萬(wàn)，確定小紅和小明本次房屋交易的計(jì)稅價(jià)格=120萬(wàn)。
Step2：交易雙方應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)
①小紅：免征增值稅及附加，只需繳納個(gè)人所得稅=（120-80）×20%=8萬(wàn)。
②小明：只需繳納契稅，根據(jù)契稅政策，小明所購(gòu)住宅面積＜90㎡且為家庭唯一住房，契稅稅率適用1%。應(yīng)交契稅=120×1%=1.2萬(wàn)。
③由于合同約定買(mǎi)方負(fù)擔(dān)過(guò)戶環(huán)節(jié)的所有稅費(fèi)，所以小明需負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=8萬(wàn)+1.2萬(wàn)=9.2萬(wàn)。
（來(lái)源：廣東地稅）
